佳士得可用加密貨幣買房，RWA 賽道的新里程碑

隨著佳士得國際地產接受加密貨幣購屋，RWA 賽道迎來新里程碑。本文探討加密貨幣如何透過代幣化、房產抵押借貸等方式，為價值近 50 兆美元的美國房地產市場注入新流動性與可能性。 （前情提要：比特幣買豪宅》佳士得開設加密貨幣房地產部門，隱私與效率吸引富豪買家 ） （背景補充：佳士得為132件拍賣品提供NFT數位證書，能成藝術市場新標準？ ） 加上 Crypto 後，玩房地產就像玩「大富翁」、「買地吧，他們已經不再製造土地了。」這是 20 世紀被誤認為馬克吐溫的名言，而被頻繁用於房地產銷售領域的口號。重力給這句話做了強背書，如果人類無法做到星際旅行的話，土地就跟比特幣一樣「無法增發」。 2025 年，加密浪潮從矽谷傳導至華爾街最後影響到華盛頓，隨著合規的逐步進行，它也開始悄悄改變房地產行業的基本結構。7 月初，佳士得國際地產 (Christie’s International Real Estate) 正式成立加密房產交易專屬部門，成為全球首個以企業名義全流程支持「純數位貨幣支付購屋」的主流奢侈地產經紀品牌。 而這只是開始，從矽谷創業者到杜拜開發商，從洛杉磯的比佛利山莊豪宅到西班牙的出租公寓，一批以區塊鏈技術和數位資產為核心的房產交易平台正浮出水面，構成了一個新興的「Crypto Real Estate」賽道。 加密為何能驅動美國房地產的下一波浪潮 美國房地產價值在 2024 年已接近 50 兆美元，是全球最具份量的資產市場之一，而這個數字在 10 年前的 2014 年約 23 兆美元，十年內該領域的資產規模翻倍。 美國房地產總體量，Awealthofcommonsense 分析報告 2025 年 6 月 NAR 報告顯示，美國房價的中位數達 43.53 萬美元，較去年同期上漲 2%。住房庫存約 153 萬套，供需為 4.7 個月。高房價與長期供應不足拉高了門檻，加上一直維持的高房貸利率 (2025 年 7 月 30 年固定利率均值約 6.75%，比特幣房貸當前約 9%) 始終高於房產每年價值的上漲，這抑制了交易量，低流動性使房產投資者尋求新的流動性來源。 而高利率阻擋的 benutzerdefinierte是房地產投資者的低流動性問題。在過去五年中，房產的擁有者平均財富增加了 14 萬美元。但實際上讓許多家庭在持有房地產資產時也不願意用房產借貸釋放流動性，因為他們的變現路徑普遍只有兩個，一個是販售整體資產，另一個則是出租，用房產借貸在當下利率來看並不是一個好的選擇，在持續上漲的房價的情況下出售似乎也不是更好的投資決策。 因此在整體 50 兆美元量級的房地產領域中，當前有 70% 左右的權益 (34.98 兆美元) 是持有人擁有的，這意味著有僅 30% 為借貸資金所支撐，其餘皆為購房者自有資金。舉例來說，一個家庭擁有 50 萬美元的房產，雖然名義上他們擁有這個房產，如果他們想要出售它還需要扣除借貸的份額才是他們實際持有的，按 70% 的權益的情況下他們擁有這個房產中的 35 萬美元權益。 美國房地產權益持有量，源：Ycharts 而僅僅有供需關係是遠遠不夠的，RWA 這一概念已經發展了許多年但在近兩年才真正開始爆發，尤其是在 2025 年川普當選後上漲斜率進一步提高了。 其核心就是合規，尤其是對房地產這樣低流動性的資產投資者來說更是如此，FHFA 新任主管威廉‧普爾特在 2025 年 3 月下令房貸巨頭房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 制定方案，允許在評估單戶房貸風險時將加密資產納入儲備資產，且無需先轉換為美元。這一政策鼓勵銀行將加密貨幣視為可計入儲蓄的資產，擴大借款人基數。 2025 年 7 月，川普簽署《GENIUS 法案》並推動《CLARITY 法案》。GENIUS 法案首次承認穩定幣為合法的數位貨幣，要求穩定幣按 1:1 以美元或短期國債等安全資產完全儲備，並強制進行第三方審計。CLARITY 法案則試圖釐清數位代幣屬於證券還是商品，為從業者提供監管路徑。 這幾套組合拳讓該領域擁有更大的安全邊際，加之房地產類似比特幣「無法增發」的稀缺屬性 (土地無法變多房產本身可以，建房就像挖礦一樣)，讓兩者更容易的結合。數位化有助於打破高門檻。會計四大所之一 Deloitte 在其金融部門報告中預測，到 2035 年約 4 兆美元的房產可能被代幣化，遠高於 2024 年的不到 3000 億美元。 代幣化可以將大型不動產拆分成小份額，為全球投資者提供低門檻、高流動性的參與方式，也為原本缺乏資金的賣家和買家創造現金流。話雖如此，4 兆美元這一數字雖然動聽，但如同機構預測 ETH 市值未來將達 85 萬億一樣有待商榷，但它到底發展到什麼地步了？我們也許能在市場中找到一些 Alpha。 碎片化？借貸？出租？提供流動性？像玩 DeFi 一樣玩房地產 跟黃金、藝術品等低流動性的同類實體不同，房地產自帶著一起衍生的金融屬性。而在其接上 Crypto 後則更加多元化了。 雖然此前也有人嘗試，但 2018 年 Harbor 平台與 RealT 的合作，推出了基於區塊鏈的房地產代幣化服務被認為是較早且較具規模的房地產代幣化專案之一。 具體來說，RealT 平台通過區塊鏈將房產權益拆分為可交易的 RealToken。每套房產由獨立的公司 (Inc/LLC) 持有，出資人購買 RealToken 就相當於持有該公司的一部分股份，並按比例享有租金收益。平台利用以太坊的授權發行機制，使投資門檻較低 (通常 50 美元左右)，並且交易和租金發放都在鏈上完成，投資者無需承擔傳統房東的日常管理工作。RealT 每周將租金收入以穩定幣 (USDC 或 xDAI) 形式發放給持有者。 而其預期收益來自淨資產回報率 (RONA)，即年度淨租金 / 房產總投資。例如，當某物業的預期年租金收入減去費用後為 66,096 美元，總投資 880,075 美元，則 RONA 為 7.51%。這一數值並不包含槓桿或房產...